토지임대부 분양주택이란 무엇일까요?

 

◆ 토지임대부 분양주택이란? 

생소한 토지임대부 분양주택이란 무엇일까요?

국토부의 나눔형 주택 중 하나로 토지의 소유권은 분양주택 건설 사업을 시행하는 업체가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 사람이 갖게되는 것을 말합니다.

 

즉, 토지는 시행사의 것이고 아파트만 내 것인거죠.

 

토지는 입주자에게 40년간 임대하므로 저렴한 주거비용으로 40년간 안정적인 거주가 가능합니다.

 

 

◆ 토지 임대부 분양주택의 장점

토지임대부 분양주택은 분양가가 합리적이고 선분양이 아니라 후분양이라서 믿을 수 있다는 장점을 가지고 있씁니다. 주변의 전세시세 수준으로 주택 소유가 가능하고 선분양 대비 대출기간 및 중도금이 축소되어 이자 부담이 줄어든다는 장점도 있습니다. 

 

◆ 토지 임대부 분양주택의 단점

우려되는 부분으로는 건축 후 30~40년이 지난 후 건물이 노후화하면 주택 가치가 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있다는 것입니다. 서울과 수도권의 아파트는 지어진 지 오래되어 낡았더라도 건물이 세워진 토지의 가치 때문에 가격이 큰 폭으로 떨어지지 않는 것과는 다른 점입니다. 또한 향후 주택을 매각할 때 개인간 거래를 할 수 없고 다시 공공에 환매해야 합니다. 환매 가격은 분양대금에 1년 만기 정기 예금의 평균 이자율을 적용한 만큼을 더한 값으로 정해지니 시세 차익을 기대하기는 힘듭니다.

또한 토지 임대부 주택은 부지가 공공소유라서 재건축과 리모델링이 어렵습니다.  

 

◆ 토지 임대부 주택 제도 개선 방안

정부에서는 이에 지난해 8월 토지 임대부 주택 제도 개선 방안을 발표했습니다. 현행 제도의 규제를 약간 풀겠다고 한 것입니다. 

 

1. 환매 대상 사업자 늘리기

현재는 토지 임대부 주택을 분양받은 후 LH에게만 되팔수 있었는데 이를 SH 등 지방 공기업으로 판매 대상을 확대하겠다는 방안입니다. 지난달에는 국토 교통부, 서울시, SH 등이 토지임대부 주택의 개인 간 거래도 가능하도록 주택법을 개정하기로 합의를 마쳤습니다. 

 

2. 환매 가격 조정

거주 기간이 1~5년이라면 기존의 계산식을 따르고 5년 이상 거주자가 주택을 환매할 때에는 시세 차익의 70%를 인정하는 방향으로 바뀌었습니다. 

 

3. 토지 임대 가격 조정

토지 임대료 또한 지방자치 단체장이 입지의 특성 등을 감안해서 책정하도록 했습니다. 

 

4. 재건축 문제 해결

재건축 시 토지 소유자의 동의를 받아 재건축 할 수 있으며 토지 소유자는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 하였습니다.  

 

지금까지 토지임대부 주택의 거래는 제한이 엄격했기 때문에 자산으로써의 가치는 거의 없었는데요, 주택법의 개정으로 시장에서 거래가 가능해지면 시중 부동산처럼 자산으로써의 가치를 갖게 될 것으로 보입니다. 

 

한편, 공공주택에 대한 거래 제한을 풀게 된다면 분양 당첨자만 이득을 보는 '로또 분양'이 될 수 있다는 우려의 목소리도 있습니다. 공공주택임에도 민간 분양과 거의 다를 바가 없게 되는 것이죠.

 

반값 아파트라 불리는 토지임대부 분양주택은 사실상 더 저렴할 확률이 높습니다. 보통 대부분의 분양형 아파트는 토지의 비율이 전체 분양가의 60%를 차지하고 있기 때문이죠. 이번 고덕강일 3단지의 공급 예정가는 4억원 이하로 추정되고 있습니다. 주변 아파트의 호가가 10억원에 달하는 것을 보면 반값보다 더 저렴한 것입니다. 물론 아직 안정화가 되지 않은 정책이기에 다양한 변수가 예상 되지만 제도를 잘 이용한다면 저렴한 가격에 좋은 위치의 아파트 소유자가 될 수 있는 기회가 될 수도 있을 것 같습니다. 

 

 

 

고덕강일 3단지 토지 임대부 사전청약은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

 

3기 신도시 고덕강일 3단지 토지임대부 사전청약 : 3기 신도시는 어디? 토지임대부란?